A aquisição de imóveis na planta envolve diversos encargos e obrigações que podem surpreender o comprador, caso não sejam devidamente compreendidos. Um desses encargos é a Taxa de Evolução de Obra, mais conhecida por juros de obra. Trata-se de um valor cobrado durante a fase de construção do imóvel. Mas afinal, o que são esses juros? Há previsão legal para cobrança? Até quando são devidos? O que fazer se forem cobrados de maneira indevida? Este artigo aborda esses pontos essenciais para que você compreenda melhor seus direitos e deveres.
O Que São os Juros de Evolução de Obra?
Os juros de evolução de obra são valores pagos pelo comprador do imóvel enquanto a construção ainda está em andamento. Esses juros decorrem da forma como os financiamentos imobiliários são estruturados.
Quando o comprador adquire um imóvel na planta e pretende financiar parte do pagamento por meio de um banco, a instituição financeira libera os valores para a incorporadora conforme o avanço da obra. Durante esse período, enquanto o financiamento ainda não está completamente contratado pelo comprador, ele paga apenas os juros referentes ao montante já liberado pelo banco à construtora.
Esses juros não amortizam o saldo devedor, o que significa dizer que o comprador paga este encargo mensal, sem que seja abatido do valor total que será financiado após a entrega do imóvel.
Qual a Previsão Legal para a Cobrança dos Juros de Evolução de Obra?
A cobrança desses encargos decorre de obrigação contratual, e não possui uma previsão legal específica. Então, para serem cobrados, os juros de evolução de obra precisam estar previstos em contrato.
A comercialização de imóveis na planta é regida – dentre outros regramentos jurídicos – pelo Código de Defesa do Consumidor, que assegura ao consumidor os direitos básicos de informação adequada e da proteção contra práticas e cláusulas contratuais abusivas.
Por Que os Juros de Evolução de Obra São Cobrados?
Os juros de evolução de obra existem porque o banco financia a construção do imóvel de forma gradual. A instituição financeira libera o crédito para a incorporadora de acordo com o avanço da obra, e durante esse período, os compradores ainda não iniciaram o pagamento do financiamento propriamente dito. Assim, os juros incidem sobre os valores que já foram liberados, garantindo a remuneração do banco pelo capital disponibilizado.
Quando os Juros de Evolução de Obra São Devidos? E Até Quando?
Os juros de evolução de obra são devidos desde o momento em que a instituição financeira começa a liberar os recursos para a construtora até a formalização definitiva do contrato de financiamento pelo comprador.
Contudo, se a obra atrasar além do prazo previsto no contrato, a cobrança dos juros será considerada abusiva. O comprador não pode ser penalizado por um atraso que não deu causa, e os tribunais têm decidido pela devolução desses valores em muitos casos.
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O Que Acontece Se os Juros de Evolução de Obra Forem Cobrados Indevidamente?
A cobrança indevida dos juros de evolução de obra pode se configurar em situações tais como:
- Cobrança Após a Entrega das Chaves – Se o comprador já recebeu o imóvel e assinou o contrato de financiamento, mas os juros de obra continuam sendo cobrados, essa prática pode ser considerada abusiva.
- Atraso na Obra – Se a construtora atrasa a entrega do imóvel, mas continua cobrando os juros de evolução de obra, essa prática é irregular e o comprador pode questionar judicialmente.
O Que Dizem os Tribunais Sobre os Juros de Evolução de Obra?
Os tribunais brasileiros têm decidido, em sua maioria, de forma favorável ao consumidor nos casos de cobranças indevidas ou abusivas. O entendimento predominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e dos tribunais estaduais, especialmente o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), é de que:
- Os juros de evolução de obra não podem ser cobrados após a entrega do imóvel.
- Se houver atraso na entrega do imóvel, os juros de evolução de obra devem ser ressarcidos ao comprador.
- A incorporadora pode ser condenada a devolver valores pagos indevidamente com correção monetária e juros.
O TJSP, por exemplo, tem reiterado que a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel não pode ser transferida ao consumidor. Assim, caso o atraso ocorra, a incorporadora deve arcar com os encargos financeiros decorrentes, e não o comprador.
Conclusão
Os juros de evolução de obra são uma realidade nos contratos de compra de imóveis na planta e possuem fundamentos econômicos que justificam sua existência. No entanto, sua cobrança deve ser transparente, justa e limitada ao período de construção. Atrasos na entrega do imóvel, cobranças prolongadas ou cláusulas abusivas podem ser contestadas judicialmente pelo consumidor.
Caso você esteja enfrentando problemas relacionados aos juros de evolução de obra, é essencial buscar orientação jurídica e estar atento aos seus direitos. O entendimento dos tribunais tem sido favorável ao consumidor, garantindo a devolução de valores indevidos e, em alguns casos, até mesmo indenizações.