A compra de um imóvel na planta é mais do que uma simples aquisição patrimonial. Muitas vezes, representa a realização do sonho da casa própria. No entanto, essa transação também exige planejamento financeiro para lidar com eventuais imprevistos, como atrasos na entrega, cobranças indevidas ou dificuldades econômicas.

Em algumas situações, a melhor alternativa para o comprador é desfazer o negócio, seja por distrato ou rescisão contratual. Neste artigo, abordaremos alguns aspectos práticos, envolvendo hipóteses de distrato/rescisão, incluindo a legislação e o entendimento da Justiça sobre o tema.

Extinção do Contrato: Distrato, Resolução ou Rescisão?

Esses termos estão relacionados ao encerramento do contrato, porém, se diferenciam pela forma de extinção.

• Distrato: ocorre quando ambas as partes concordam em encerrar o contrato de forma amigável, assinando um documento formal para oficializar o fim da relação contratual.
• Resolução: extinção do contrato em razão do descumprimento de obrigações por uma das partes, normalmente com aplicação de multa.
• Rescisão: termo mais genérico para se referir à extinção contratual, tecnicamente relacionado a nulidade contratual. Porém, é comumente empregado tanto em casos de distrato quanto de resolução.

Em algumas situações, mesmo em casos de resolução (extinção do contrato por culpa de um dos contratantes), as partes podem, por mútuo acordo, negociar um distrato.

No entanto, nem sempre é o que acontece. As incorporadoras elaboram os contratos unilateralmente, sem margem para negociação com o consumidor. Do mesmo modo, no momento do distrato, o consumidor não encontra qualquer possibilidade de negociação de condições.

O Que Diz a Lei?

As regras gerais para contratos de compra de imóveis na planta estão na Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64) e no Código Civil. A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) trouxe dispositivos específicos sobre as condições para o distrato.

De acordo com essa lei:

• O comprador pode desistir do contrato, mas a incorporadora pode reter até 50% dos valores pagos (excluindo a corretagem);
• A devolução ocorre após a emissão do habite-se, no prazo de 30 (trinta) dias, o que pode demorar anos;
• A comissão de corretagem não é devolvida, pois a intermediação da venda foi concluída. Contudo, o contrato deve especificar essa cobrança de forma clara.

Significa dizer que, caso o comprador deseje desistir do negócio, a comissão de corretagem não será devolvida, o abatimento no valor a ser restituído pode chegar a 50%, e a restituição ocorrerá apenas após a conclusão do empreendimento.

Comissão de Corretagem: não é devolvida?

A comissão de corretagem é devida ao corretor de imóveis, pela intermediação na compra do imóvel.

Isso significa que o corretor ou a imobiliária terá direito à comissão quando a transação for concluída. Ou seja, quando o contrato entre vendedor e comprador for efetivamente celebrado.

Caso o contrato de compra e venda do imóvel seja desfeito, não há que se falar em devolução, pois o serviço prestado (a intermediação) da venda foi realizado.

Mas, atenção: via de regra, quem arca com a comissão de corretagem é o vendedor, porém, na comercialização de imóveis na planta, é admitido que contratualmente esse encargo seja transferido para o comprador, desde que haja a devida discriminação, em campo específico no contrato, geralmente no quadro resumo.

Proteção do Consumidor e o Papel do CDC

As regras gerais para a regulamentação da compra e venda de imóveis, de acordo com o clássico direito civil, levam em consideração a paridade entre as partes envolvidas.

No entanto, essa não é a realidade quando um consumidor adquire um imóvel diretamente de uma incorporadora. Por isso, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) é essencial para equilibrar essa relação e corrigir um dos maiores problemas desse tipo de transação: a hipossuficiência do consumidor.

Mas o que significa hipossuficiência?

De forma simples, é a situação em que uma das partes é mais vulnerável do que a outra. No caso da compra de um imóvel na planta, temos, de um lado, o incorporador, que detém a propriedade de todas as unidades do empreendimento e possui vasto conhecimento sobre o setor imobiliário. Do outro lado, está o consumidor, que muitas vezes investiu todas as suas economias para adquirir uma dessas tantas unidades e ainda precisa de um financiamento bancário para concluir a compra.

Essa desigualdade é evidente: enquanto a incorporadora tem experiência, recursos e assessoria jurídica especializada, o consumidor se encontra em uma posição de desvantagem, muitas vezes sem pleno entendimento das cláusulas contratuais e sem margem para negociar condições mais justas. Por isso, o CDC se aplica para garantir proteção contra práticas abusivas e assegurar que o consumidor não seja prejudicado em um contrato essencialmente desigual.

A Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC)

No contexto da incorporação imobiliária, o CDC é fundamental para garantir maior proteção ao consumidor. Ele assegura direitos importantes, como:No contexto da incorporação imobiliária, o CDC é fundamental para garantir maior proteção ao consumidor. Ele assegura direitos importantes, como:

1. Direito à informação (art. 6º) – O comprador tem o direito de receber todas as informações essenciais sobre o imóvel e as condições do contrato de forma clara e transparente.
2. Responsabilidade objetiva (art. 14) – A incorporadora responde pelos danos causados ao consumidor, independentemente de culpa, se houver falha na entrega do imóvel ou no cumprimento do contrato.
3. Proteção contra cláusulas abusivas (art. 51) – Cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada podem ser consideradas nulas pela Justiça.

O Que Diz a Justiça?

Os Tribunais de Justiça seguem o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e têm decidido que:

• O Código de Defesa do Consumidor se aplica às relações entre comprador e incorporadora;
• A retenção da multa contratual deve ser equilibrada, e, em muitos casos, a Justiça fixa esse percentual em 20% sobre os valores pagos;
• O comprador pode solicitar a rescisão do contrato por impossibilidade financeira, desde que apresente justificativa válida.

Mas a Justiça pode decidir contra a lei?

Não se trata de ir contra a lei, mas sim de interpretar o caso concreto. O Judiciário avalia não apenas o contrato e a legislação, mas também a realidade das partes envolvidas. Em muitos casos, a retenção de 50% dos valores pagos – mesmo prevista em contrato – pode ser considerada desproporcional ou mesmo abusiva. Afinal, enquanto o consumidor perde parte significativa do que investiu, a incorporadora pode revender o imóvel a um novo comprador, possivelmente por um valor ainda maior.

E Se a Incorporadora Atrasar a Entrega?

A Lei do Distrato prevê que, se a incorporadora ultrapassar o prazo de tolerância, o comprador tem direito:

• Ao reembolso integral dos valores pagos;
• À multa contratual pelo descumprimento do prazo;
• À correção monetária dos valores devidos pelo mesmo índice usado para reajustar as parcelas do contrato.

O problema? Nem sempre a incorporadora cumpre com essa obrigação de forma espontânea. Muitos consumidores enfrentam resistência para receber o que lhes é devido, mesmo quando o atraso é evidente.

Aqui fica mais uma prova da hipossuficiência do consumidor. Se ele atrasa uma parcela, a incorporadora cobra juros e multa automaticamente, podendo até levar a rescisão contratual. Mas se a própria empresa não cumpre o contrato, cabe a ela decidir quando e como devolver o dinheiro – criando barreiras para o comprador reaver o que lhe pertence.

Justificativas Infundadas para Atrasos

Muitas incorporadoras tentam justificar os atrasos com argumentos como:

1. Chuvas em excesso;
2. Greves;
3. Falta de material;
4. Habite-se parcial.

Nenhuma dessas justificativas, por si só, é válida para prorrogar indefinidamente a entrega do imóvel. O prazo de 180 dias de tolerância, geralmente previsto em contrato, já existe justamente para cobrir imprevistos desse tipo. Além disso, o próprio cronograma da obra já considera variações climáticas e desafios logísticos.

Portanto, um atraso superior a esse período pode ser cobrado judicialmente.

E Se Eu Quiser Continuar Com o Imóvel Mesmo Com o Atraso?

Assim como o comprador pode pagar juros e multa por um atraso no pagamento e seguir com o contrato, o mesmo princípio vale para a incorporadora. Se o atraso não for tão grande a ponto de inviabilizar o interesse do comprador, ele pode exigir a entrega do imóvel e ainda cobrar a multa contratual pelo atraso. No entanto, como discutimos ao longo deste artigo, nem sempre as incorporadoras cumprem essa obrigação de forma voluntária. Muitas vezes, o consumidor precisa buscar a via judicial para garantir seus direitos.

Como Resolver?

Se você está passando por alguma dessas situações, o ideal é consultar um advogado especializado. Um profissional poderá analisar o contrato, verificar se ele está de acordo com a legislação e o entendimento dos tribunais, e calcular corretamente os valores a serem devolvidos ou pagos.

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Se a incorporadora não cumprir suas obrigações de forma amigável, muitas vezes a única solução é entrar com uma ação judicial para garantir seus direitos.